Vous êtes sur le point de signer un contrat de logement en Espagne? Ne signez rien avant d’avoir lu ce post!

Partons de deux bases, en Espagne vous vous retrouvez devant 2 types de contrats de logements: le contrat de bail résidentiel, et le contrat de bail touristique ou saisonnier.

Le contrat de bail résidentiel: Ce type de contrat est utilisé lorsque vous louez un logement pour une période de temps limitée et spécifique, généralement pour des vacances ou des séjours temporaires.

Contrat de Location de Logement Principal :

1. Durée du Contrat: Dans un contrat de location de logement principal, la durée minimale est d’UN an renouvelable à cinq si le bailleur est une personne physique ou sept ans si le bailleur est une personne morale. Cela signifie que vous pouvez vivre dans la propriété de manière stable pendant cette période, avec la possibilité de renouveler le contrat si vous le souhaitez.

Je recommande de spécifier dans le contrat que l’utilisation sera à des fins de résidence habituelle et que le propriétaire permet au locataire de s’inscrire au registre municipal en tant que résident.

2. Prix et Modalités de Paiement : Le prix du loyer et les modalités de paiement doivent être clairement établis dans le contrat. Il est important de savoir combien vous paierez et comment effectuer les paiements, qui se font généralement par des moyens électroniques tels que le virement bancaire ou une APP de payement bancaire de type « Byzum » en Espagne. Dans une location de logement principal (résidence), le paiement des mensualités à l’avance est interdit.

3. Actualisation du Loyer: Pendant la durée du contrat de location de logement principal, le loyer peut être actualisé selon ce qui a été convenu ou conformément à la réglementation en vigueur. Un taux d’actualisation officiel tel que l’Indice des Prix à la Consommation est généralement appliqué et est mis à jour une fois par an lors du renouvellement du contrat. Cela garantit que le prix du loyer s’ajuste équitablement au fil du temps.

4. Droits et Obligations du Locataire : En tant que locataire, vous avez des droits et des obligations spécifiques, tels que maintenir le logement en bon état, payer le loyer en temps voulu et respecter les règles de cohabitation établies dans le contrat et par la loi. Cela est valable pour tout type de location.

5. Caution et Garanties : Il est obligatoire de fournir une caution équivalente à un mois de loyer, qui est restituée à la fin du contrat s’il n’y a pas de dommages ou de dettes impayées. En pratique, il est courant de justifier une autre contribution comme garantie pour couvrir les dommages et préjudices dans le logement au-delà de ce que couvre la caution.

 

Le contrat de logement saisonnier:

1. Durée du Contrat : Dans un contrat saisonnier, la durée est définie pour une période spécifique, comme un mois ou une saison de vacances. La période usuellement est de moins de 12 mois afin de ne pas être confondue avec un bail résidentiel. À la fin de cette période, le contrat se termine automatiquement sans possibilité de le prolonger. Il ne s’agit pas d’un contrat qui permet d’établir sa résidence là-bas.

2. Prix et Paiement : Le prix de la location peut varier en fonction de la saison et de la durée du séjour. En général, il est payé à l’avance ou au début du séjour, et le paiement peut inclure tous les frais associés au logement.

3. Usage Temporaire: Le logement est loué pour un usage temporaire et n’est pas considéré comme la résidence principale du locataire. Cela signifie que vous n’aurez pas les mêmes droits de protection que dans un contrat de location de logement habituel. Cela signifie que si vous utilisez ce logement pour travailler dans la région pendant 8 mois, il ne sera pas considéré comme une résidence habituelle et vous seriez sous ce type de contrat.

4. Caution et Garanties : Bien qu’une caution puisse également être requise dans un contrat saisonnier, elle est généralement moins élevée que dans un contrat de location de logement habituel et est principalement utilisée pour couvrir d’éventuels dommages pendant le séjour.

5. Pas d’actualisation de la rente ni prorogation du bail: Dans la location saisonnière, il n’y a pas d’actualisation pendant cette saison, bien que rien n’empêche les parties de convenir d’un loyer pour chaque été avec une actualisation des prix. Il n’y a pas de prorogation du contrat pour une période égale, supérieure ou inférieure. Il y aura, le cas échéant, un nouveau contrat, avec de nouvelles conditions, selon la saison et le temps pactisé.

Il est important de comprendre ces différences pour savoir quel type de contrat vous signez et quels sont vos droits et responsabilités en tant que locataire. Il est toujours recommandé de lire attentivement le contrat avant de le signer et, en cas de doute, de consulter un professionnel ou un avocat spécialisé en location.

Points communs aux deux types de contrats :

1. Responsabilités lors du Changement de Propriétaire : Si la maison que vous louez est vendue, le nouveau propriétaire assume les mêmes responsabilités et droits que le bailleur précédent, sauf circonstances particulières. Cela signifie que vous n’avez pas à quitter le logement loué à cause d’un changement de propriétaire, vous pouvez l’utiliser pendant la durée du contrat tant que vous payez le loyer et respectez les règles.

2. Obligations du Locataire : Vous êtes toujours responsable de maintenir la maison en bon état, de faire les améliorations nécessaires et d’effectuer des réparations si nécessaire, comme dans un contrat de location de logement habituel.

3. Opportunité d’Achat : Si une opportunité d’acheter la maison que vous louez se présente, vous pourriez avoir la priorité pour l’acheter. Les parties peuvent convenir que le locataire renonce à ce droit de préemption si la maison est mise en vente.

4. Sous-location ou Cession du Contrat : Si vous avez besoin de sous-louer la maison ou de transférer votre contrat à une autre personne, vous pouvez le faire sans obtenir la permission du bailleur, à condition que la maison soit utilisée à des fins commerciales ou professionnelles. Si la sous-location n’est pas autorisée, cela doit être indiqué dans le contrat.

5. Continuité en Cas de Décès : Si vous décédez et que quelqu’un hérite de votre contrat de location, cette personne peut continuer à vivre dans la maison et à assumer vos responsabilités et droits. Ainsi, à moins d’un accord contraire, vos enfants pourraient profiter du logement de vacances même en cas de décès pendant sa durée.

6. Compensation à la Fin du Contrat : Si votre contrat prend fin et que vous avez utilisé la maison à des fins commerciales, vous pourriez avoir droit à une compensation, surtout si vous décidez de renouveler le contrat pour une période supplémentaire. Cela est prévu pour les locaux commerciaux ou les logements avec un tel usage, et non pour les vacances.

7. Raisons de Mettre Fin au Contrat : Le bailleur peut mettre fin au contrat si vous enfreignez certaines conditions, comme sous-louer la maison sans son consentement. Si tout se passe bien, le contrat se termine à la fin de la période convenue ou de sa prorogation.

8. Documentation au Début ou à la Fin du Contrat : Dans tous les cas, à l’entrée ou à la sortie d’un logement, un document sur l’état du bien doit être émis à l’entrée/sortie, avec des photos des dommages et la signature du propriétaire et du locataire. Un document de « remise des clés » signé par les deux parties doit également être émis, il n’est pas acceptable de remettre les clés au voisin sans sa signature.

Pour ce point, je recommande de lire l’article suivant sur les problèmes rencontrés lors de la remise des clés: résolution du contrat

Je vous envoie également des articles précédents sur les clauses abusives dans les contrats de location, car même si la loi a changé dans certains aspects, certaines choses sont là pour rester: clauses abusives, autres points  à savoir,