Chers propriétaires, je vous informe des changements juridiques importants qui pourraient affecter directement vos propriétés. La Cour suprême españole a rendu deux jugements cruciaux en décembre 2023, consolidant une jurisprudence claire sur la location touristique et sa faisabilité dans les copropriétés.
Résumé des jugements:
La Chambre civile de la Cour suprême a soutenu l’interdiction des « appartements touristiques » dans les copropriétés qui interdisent expressément dans leurs statuts la réalisation d’activités économiques.
La base de ce critère est la suivante : si les statuts de la copropriété incluent l’interdiction expresse de réaliser des activités économiques dans la propriété, que ce soit dans son ensemble ou en excluant une zone sans contact direct, comme les locaux au rez-de-chaussée, l’activité de location touristique est nécessairement incluse dans cette interdiction.
Limitation versus conditionnement de la location touristique.
Cela n’exclut pas la possibilité pour la propriété horizontale de conditionner ou de limiter l’activité de location touristique par le vote des trois cinquièmes de l’ensemble des propriétaires, pas seulement des présents donc. Cela soulève également une autre question, car nous avons souvent des procès-verbaux qui approuvent en assemblée la limitation de cette activité, mais SANS respecter l’exigence légale des votes en faveur de cette limitation. Et que se passe-t-il alors ? Eh bien, cette condition est nulle de plein droit.
La nullité de plein droit signifie qu’une clause ou une norme doit être considérée comme non applicable, simplement, et ne s’applique pas. Bien sûr, en droit, les choses se sont jamais si simples: si vous constatez qu’il existe une limitation actée en assemblée qui ne respecte pas les exigences légales, vous devez le signaler et faire valoir votre droit. Qui ne demande rien, ne voit pas son droit s’exécuter !
Il existe également une autre problématique, à savoir que le décret-loi de 2019 qui a rendu cette réglementation possible dit « limiter ou conditionner » l’activité d’hébergement touristique. On entend généralement par « limiter » l’interdiction complète, ou la limitation du nombre de logements, des saisons ou d’autres concepts. Ou qu’elle soit conditionnée à un paiement de cotisation supplémentaire, par exemple. Mais je ferais attention à cette interprétation large du terme « limiter » car la norme ne dit pas « interdire », au contraire elle cite bien des exemples limitatifs et non d’interdit.
Il n’est pas du tout clair qu’une copropriété puisse simplement interdire l’activité économique d’hébergement touristique si elle autorise ou n’interdit pas les activités économiques dans ses statuts. le procéssus pour interdire n’est pas le même que pour la limitation ou conditionnement.
De plus, la norme précise qu’un tel accord n’a pas d’effet rétroactif. Cela signifie-t-il que si j’ai une licence antérieure, je peux continuer ? Non, la norme ne va pas dans ce sens. La norme veut dire que si le Syndic limite la location touristique aux mois d’été, vous ne pourrez plus louer sous cette condition en dehors de cette période, par exemple.
Conclusion:
Ces arrêts de la Cour suprême espagnole établissent un précédent clair en ce qui concerne la location touristique dans les copropriétés. Si vous avez des propriétés destinées à cette fin, il est crucial de revoir les statuts de la copropriété et de comprendre les implications légales. Cependant, d’autres incertitudes subsistent, car l’arrêt concernant l’immeuble Jirafa à Oviedo repose sur des statuts, inscrits au registre de la propriété, qui interdisent les activités commerciales dans les logements ; tandis que l’immeuble de San Sebastián, où les règles statutaires interdisaient également toute activité économique mais avec l’intention d’annuler cette régulation.
Lisez aussi notre antérieur article sur le même sujet: Le syndic peut-il limiter ou interdire la location touristique lequel a été modifier en accord avec la jurisprudence.